深圳市龙岗101-08&T1号片区[水径地区]法定图则

项目资料

项目名称：深圳市龙岗101-08&T1号片区[水径地区]法定图则
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项目概况

深圳市第十五届优秀城乡规划设计二等奖，2013年度广东省优秀城乡规划设计二等奖
项目组成员：王承旭、严丽平、周劲、万雪超、杨伟、毛子珍、谭泽芳、张旭、李孝娟、李蓓蓓、曾昕、郑振兴、卢新天、孙佾
深圳市龙岗101-08& T1号片区[水径地区]位于深圳市中部龙岗区布吉街道与坂田街道交界处，属于总规修编确定的中部分区中的中部物流组团。空间范围包括清平快速路、南坪快速路、布龙路、铁西路与规划中兴路围合区域，总面积4.94平方公里。

水径地区区位条件优越，是进入深圳市区的门户地区。随着布吉客运枢纽、地铁五号线的建设，地区功能、布局都将受到较大影响；另一方面，按照市政府统一部署，拟对水径采石场群进行统一治理，需及早进行统筹考虑，优化完善地区空间发展计划。

图则编制从2008年8月启动，于2011年10月通过2011年第6次图则委员会审查。规划编制过程中，采用了公众问卷调查、部门座谈、GIS三维地形分析等方法，以协商式规划贯穿规划编制始末，形成了最终规划成果：法定文件（图表、文本）及技术文件（现状调研报告、规划研究报告）。
本次图则编制力图以地区发展阶段及建设历史的挖掘，强化现状特征分析，把握地区现状存在问题，探索适应图则片区的创新理念及应对措施，并注重规划的实施成效，以达到同类特征区域的推广示范作用。

一、认知（现状特征及编制难点）
特征1：居住主导，人口密集，配套设施缺口大
由于相对临近原特区内（罗湖区）的区位，水径地区随着道路条件的改善及轨道交通的发展，地区可达性提高，成为承接罗湖区的服务业就业人员的居住地。在需求导向下，逐渐形成了以本地区及周边二、三产业外来从业人员租赁屋为主，兼有部分产业用地及基础配套设施的配套生活区。现状体现为人口密集、居住密集、空间密集的特征。
由于偏离城市主要发展轴线及重点建设区域，在长期的自主开发建设模式下，股份公司不愿承担外来人口配套设施建设，公共配套设施严重不足，整体呈现建设规模尚可、建设标准偏低的状态。通过对水径片区公众的问卷调查显示，整体配套服务水平和公共空间质量和品质亟待改善。
 
特征2：地形复杂，缺乏统筹，东西向通道匮乏
水径地区西与笔架山隔清平快速路相望，属于笔架山余脉，地形复杂，高程跨度大（20-190米），整体呈现西北及吉华路两侧高，东南及吉华路沿线低的地势，地区坡度10%以上的用地达43%，建设难度较大。
片区建设基本表现为由吉华路沿线往两侧更高台地推进的过程，三个阶段建设空间相对集中于三个不同高程的台地，空间上及形态上均缺乏衔接。
轨道沿线地区与后侧街坊存在较大高差，空间上相对独立、隔离，东西向通道匮乏，道路衔接困难。大多数生活在较高台地部分居民出行不便，呈之字形绕行。
 
特征3：高度建成，更新积极，新增用地获取难
水径地区现状3平方公里呈现高度建成状况，存量土地不多；除西北片基本生态控制线内约0.91平方公里生态用地外，尚约1.03平方公里采石场整治用地。根据以财政平衡为导向的《水径石场群用地规划指引》，整治后释放的新增建设用地除安排非农返还用地及基本配套设施外，其余用地均为石场群整治工程费用补偿用地，片区紧缺的公共配套设施难以安排。
另一方面，轨道5号线的建设为地区带来新的发展契机，也引发了以吉华路沿线为主的建设年代早、建筑质量一般的工业厂房更新改造愿望。

二、本次图则编制针对现状特征，重点解决以下问题：
l 三个台地居民的公共服务需求
l 复杂地形下的轨道接驳
l 平衡生态环境、社区发展与公共利益
 
1、多种方式，改善公共服务水平
水径新建地区集中在西北部，改造片区集中在吉华路沿线，而吉华路沿线外围现状密集的租赁屋集中区建筑质量尚可、改造潜力不大，决定其将长期作为10多万人聚集的租赁屋集中区予以保留。在新建地区、城市更新潜力地区与现状保留地区空间上相对独立、隔离的情况下，如何利用集中新建用地及部分零星空地，使整个水径地区居民的生活条件得到有效的改善是本次规划需首要考虑的问题。
1）针对采石场新建地区，主动对规划进行调校
图则编制主动对财政平衡导向的《水径石场群用地规划指引》进行调整：以生态优先的原则保留植被较好的山体作为城市公园，体现多山地区城市特色，满足居民对公共空间的需求；以区域视角重新审视石场群释放用地的规划功能，调节区域医疗卫生资源分布和经济人口发展水平的供需矛盾，安排较为紧缺的大型综合医院、学校等设施，提升配套水平。
2）针对现状保留地区零星用地，创新性提出混合型社区中心
针对吉华路沿线外围高密度、高强度建成区可利用空间少而居民公共生活需求日益增长的趋势，本次图则编制利用几块规模有限的用地，首次在图则编制中创新性提出混合型社区中心，集居住小区级文化、体育、医疗卫生设施及公共停车场、绿地于一体，集约用地，改善片区生活配套水平，聚集人气，形成活力社区邻里中心。
 
2、立体步行，便捷站点地区接驳
图则编制中充分考虑片区地形特点，利用临近站点的城市更新用地，打造特色化的、与车行交通分离的独立步行接驳体系。在下水径站吉华路两侧标高较低的城市更新潜力地区与标高较高的现状保留地区空间上相对独立、隔离的情况下，因地制宜利用地形，通过城市更新用地联系不同标高的后侧街坊与轨道站点，引导其通过屋顶花园、步行平台、二层连廊积极接驳轨道站点，并将轨道站点周边地区的步行平台、二层连廊等步行系统要求以文本城市设计章节、图表地块备注等的形式纳入法定文件，以保障步行系统的可实施性。
 
3、协商规划，妥善平衡多方利益
水径地区产权复杂，利益主体众多，图则编制中以协商式规划贯彻始终。
1）创新性提出城市更新与土地整备的联动机制
随着轨道建设等交通条件的改善，水径地区多个社区结合建设年代早、建筑质量一般的厂房建筑分布，提出了改造的意向。除轨道站点周边工业区提出更新诉求外，离轨道相对较远的社区也就现状层数低、建筑质量差的厂房地区提出更新诉求。
考虑该社区的更新需求，图则编制中与该社区及街道办就城市更新进行专题沟通，创新性提出城市更新与土地整备的联动机制，即社区将相关地块交由政府整备，并按征地程序进行征转纳入国有用地后，规划国土部门再受理该更新单元规划国土审批工作。相应条款纳入法定文件图表及文本中。根据此协议，政府将获得整备土地及公共设施用地；社区获得更新利益，改变城市形象；市民获得公共服务；以此形成三方共利的结果。
2）多次沟通形成石场群整治工程返还用地方案
图则将原《水径石场群用地规划指引》规划的部分返还用地调整为城市公园、大型公共配套设施的同时，多次与石场整治单位进行协商，最终明确以保证原建筑量的形式在剩余用地上进行返还处理，妥善解决石场群整治工程费用。
 
三、实施成效
1、规划04-01地块800床综合医院已作为布吉人民医院拆迁重建工程项目
规划医疗设施用地已作为布吉人民医院拆迁重建工程项目规划选址，解决了布吉医院扩建用地难问题，利于民生事业。目前规划国土部门已核发建设项目选址意见书（深规土选LG-2010-0150号，深圳市龙岗区卫生局），深圳市龙岗区发展和改革局已完成布吉人民医院迁址重建工程项目建议书和可行性研究报告的批复。
2、规划04-04地块九年一贯制学校用地已完成场地整平
规划国土部门已核发建设项目选址意见书（深规土选LG-2012-0064号，深圳市龙岗区教育局）和建设用地方案（2013-00A-0002）。
3、规划08-06地块配建天桥已动工，作为下水径站立体步行系统的一部分，将大大减少片区东北部约4万人达到下水径站的距离
根据图则确定的站点地区步行系统及公共空间控制要求，规划国土部门以此作为对相关地块行政审批的依据，目前已核发下水径股份合作公司非农用地的建设用地规划许可证（LG-2011-0142）及建设工程规划许可证（LG-2012-0091）。其中在规划设计要点中依据图则控制要求明确提出：裙楼屋顶应与东侧上水径路标高一致，设置联系裙楼屋顶及上水径路3-5米宽的步行连廊，设置室外公共楼梯联系轨道下水径站，裙楼屋顶架空提供5000平方米左右公共空间。
 
四、示范意义
混合型社区中心纳入《深圳市城市规划标准与准则》（2013版）
深圳土地资源日益紧缺，混合型社区中心在高度城市建成区中具一定的推广示范性，体现了土地集约建设和地区活力的积聚。其创新理念已纳入《深圳市城市规划标准与准则》（2013版），新增“5.5 公共设施混合设置指引”，引导多种公共设施混合设置，引导社区管理用房、物业管理用房、社区文化室、社康中心等社区级非独立占地公共设施组合设置。其中5.5.5 条款明确规定“混合功能型社区中心中的公共设施宜以综合体的形式集中布置，包括文化娱乐、体育、管理服务、社会福利和医疗卫生等设施。鼓励公共设施向现状已建成的公共设施或非公共建筑内集中布置，通过对现状建筑的改造或增加公共设施服务功能”。

项目特点