地铁三期7处地铁上盖综合开发规划设计
项目资料
项目名称：地铁三期7处地铁上盖综合开发规划设计面积：
获奖：
完成时间：
项目概况
深圳市第十五届优秀城乡规划设计表扬奖项目组成员：易文媛、孙蕾、王玮、康雷、徐旭晖、佟庆、古海波、张旭、曹捷、马亮、江捷、庞乃敬、韩绘芳、陈如波、叶宏浩
一、项目背景
2011年国家发改委同意我市开展轨道三期工程6、7、9、11号线的建设，深圳市政府决定以土地作价入股的方式解决资本金。
轨道三期工程7、9、11号线建设资本金需求共438亿元，为满足资本金需求，市政府将松岗车辆段、深湾站、前海综合交通枢纽、深云车辆段、深云站、安托山停车场、彩电工业区停车场等7处地铁上盖、共计172ha用地，纳入7、9、11号线建设投融资平台。为落实市政府相关决策，市规土委组织编制本项目。
二、主要成果
本项目的编制过程，充分体现TOD模式所倡导的以公共交通枢纽和车站为核心的高效混合的土地利用理念。综合考虑规划合理性、土地政策、市场经济分析和利益主体发展诉求，全面梳理用地的现状及相关规划，提出合理的功能定位、开发规模、功能配比和土地价值测算，并通过城市设计对地块的空间布局提出控制要求。
七处用地的规划总用地面积156ha，总建筑面积478万米2，总地价预估为624亿元 。
地块1，松岗车辆段，位于11号线碧头站西侧，规划用地面积42ha，其中车辆段用地约30ha。定位为深圳西北轨道门户综合居住区，主导功能为居住，适度发展商业及办公，规划总建筑面积66万米2。该地块车辆段占地较大，项目规划受限于车辆段建设的工程条件，提出了合理的开发规模和功能布局。
地块2，深湾站，位于深圳湾超级总部区域内，规划用地面积6.8ha，用地范围内红树湾站为2、9、11号线换乘站，区位及交通条件优越。定位为深圳市超级总部核心区，主导功能为商业办公，规划总建筑面积42万米2。本规划充分协调在编《【红树湾片区】法定图则》和《深圳湾总部基地整体城市设计》，结合交通设施布局需求，对公共交通组织、地下空间的开发利用、公共空间及建筑布局提出精细化规划控制要求。
地块3，前海综合交通枢纽，位于前海桂湾片区北侧，是深圳市未来六大综合交通枢纽之一，珠三角重要的城际通勤交通中心，前海深港现代服务业合作区的核心与门户地区，规划用地面积20ha。本项目依据《深圳市前海轨道交通枢纽综合规划》，落实相关指标与要求，规划总建筑面积128万米2。
地块4，深云车辆段，位于南山区塘朗山南麓，规划用地面积17ha，其中车辆段用地约16ha。定位为郊野公园服务区、体育休闲区、文化展示教育区、地铁控制和培训基地，规划总建筑面积25万米2。本次规划重点实现了城市公园与车辆段上盖的有机结合，一方面保持郊野公园主要登山通道的连续性，减少对生态公园的影响，另一方面协调市民公共活动与地铁培训基地内部管理之间的矛盾；该地块对外交通联系较差，本次规划通过控制地块的开发强度及类型降低通勤交通需求量，并增设支路连通城市主干道解决地块进出问题。
地块5，深云站，位于7号线深云站北侧，规划用地面积11ha。定位为商住功能复合区，规划总建筑面积39万米2。该地块现状交通条件较差，本次规划提出新增双向进出匝道连接侨城东路北延段、增设北环大道辅道等交通改善措施；同时，该地块涉及多家政府单位的用地协调，项目组对其用地边界和开发规模进行了多轮研究与校正。
地块6，安托山停车场，位于安托山西侧，规划用地面积31ha，其中停车场用地约10ha。定位为商住功能复合区，规划总建筑面积76万米2。规划充分协调停车场上盖用地的建设条件、片区交通组织与高强度开发诉求之间的矛盾，并在城市设计层面，结合东侧安托山公园，对慢行空间和景观廊道进行重点研究。
地块7，彩电工业区停车场，位于福田区彩田工业区，区位及交通条件优越，规划用地面积27ha，其中停车场用地约9ha。定位为福田中心区功能拓展区，主导功能为创意文化和商务办公，规划总建筑面积102万米2。规划重点是实现片区定位与福田中心区的功能联动，促进创意产业的发展。
三、特色与创新
本项目最为突出的特色是直接面向实施的综合规划设计。主要体现在：
1.协调规划合理性与地铁建设融资需求之间的矛盾，提出具备实施性的规划建设指标。
2.协调土地整备与土地权益划分之间的矛盾，不断校核优化涉及多个利益主体的用地方案及相关规划指标。
3.协调轨道工程建设条件与上盖物业开发之间的矛盾，为规划设计条件的动态修正预留弹性空间。
综上述，本次规划既要考虑用地空间布局的基本要素，又要兼顾土地政策、经济测算和各方利益诉求，问题复杂，实施协调难度大，是体现空间规划、土地政策、经济分析充分融合的重要探索，是编制有效规划、解决综合型复杂问题的典范。
四、实施成效
本项目于2012年初启动，基于项目的高效推进，深云车辆段上盖用地已于2012年9月完成了法定图则的个案调整程序，目前已进入施工阶段。其它各地块以本项目成果为依据，综合土地整备条件，正有序开展调整法定图则、调整基本生态控制线、落实规划设计要点等工作。
本项目的编制，充分协调了各利益主体和规划、土地主管部门的相关要求，大大缩减了由规划编制到规划实施的周期，为地铁融资、及上盖用地开发建设的快速推进提供了有力保障。