深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）
项目资料
项目名称：深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）面积：321平方公里
获奖：2019年度全国优秀城市规划设计奖一等奖； 2019年度广东省优秀城市规划设计奖一等奖；深圳市第十八届优秀城乡规划设计奖一等奖
完成时间：2017.1.5～2018.12.10
项目概况
2019年度全国优秀城市规划设计奖一等奖
2019年度广东省优秀城市规划设计奖一等奖
深圳市第十八届优秀城乡规划设计奖一等奖
编制单位：深圳市规划国土发展研究中心
编制人员：李江、缪春胜、邹兵、覃文超、谭艳霞、王旭、王海江、刘伯阳、谢安琪、汪亮、周丽亚、马金辉、徐圣荣、姚康、陈小妹
项目特点
一、项目背景
深圳城中村作为高密度超大型城市的价值洼地，一直是城市更新的焦点。市场主导的城中村更新以拆除重建为主，在改善城市面貌的同时，也客观存在开发商跑马圈地、改造成本持续攀升、历史文化空间保护不足等问题。
在习近平总书记对“城市规划和建设不急功近利，不大拆大建”的总体指引下，面对深圳综合营商成本高企、企业外迁与人才流失等挑战，城中村的拆与留，已经成为影响城市可持续发展的关键因素。
在此背景下，为全面贯彻习近平总书记视察广东重要讲话精神，落实市政府城中村相关工作部署，为明确中长期城中村发展与保护总体目标、促进城中村全面转型发展，市规划和自然资源局开展了本次《深圳市城中村总体规划（2018-2025）》编制工作。
二、规划思路
1、规划定位
本规划将作为指导全市城中村发展的纲领性文件，是落实市委市政府关于保留城中村战略部署的专项规划，是落实“不大拆大建”的指示精神，指导各区（含新区，下同）开展更新单元计划制定、土地整备计划制定、棚户区改造计划制定及城中村有机更新工作的重要依据。
2、技术路线
结合新形势和新要求，从城市发展战略角度出发，提出全面推进城中村有机更新的总体目标，引导城中村从大拆大建走向有机更新。规划还提出逐步消除安全隐患、提升环境品质、提高住房保障能力、活化历史文化资源等具体发展策略。
3、成果构成
本规划成果包括1套文本图集，1个配套政策，1个研究报告，1个数据库，以及4个专题，具体如下：
文本图集：《深圳市城中村总体规划纲要（2018-2020）文本·图集》以及编制说明、解读文件
研究报告：《深圳市城中村总体规划纲要（2018-2020）规划研究报告》
数据库：《深圳市城中村空间信息数据库》
配套政策：《深圳市城中村综合整治类城市更新操作规定（试行）》
专题：《深圳市城中村用地调查报告（2018年）》、《城中村研究综述与发展历程分析》、《深圳市城中村分区管理配套政策研究》、《基于城市社会学视角的城中村更新改造策略研究》
三、主要内容
1、全面厘清城中村现状家底
规划针对城中村面积大、分布广的特点，投入近百人，耗时半年对现状进行全面普查，彻底解决了家底不清的问题。得出全市城中村用地达321平方公里321平方公里、建有46万栋建筑以及居住着超1200万人口，得出城中村发展利益链条长、影响面广且社会保障作用大等基本结论。
2、重新认识城中村的价值与问题
打破以往对城中村单一的物质空间评价维度，以详实的数据分析，充分发掘论证深圳城中村在平抑成本、平衡职住、提升活力、传承文脉等方面不可替代的重要价值。
规划识别了城中村建筑覆盖率过高、安全隐患突出、设施欠账严重、管线覆盖不足等影响人民群众生活品质的突出问题。
3、制定城中村发展目标与策略
规划以提高发展质量和提升城市竞争力为核心，提出审慎对待城中村大拆大建，全面推进有机更新，合理有序、分期分类开展改造，保护低成本居住空间、活化珍贵文化遗存、传承优秀地方文化的总体目标。
在目标指引下，制定了结构优化、支撑提升、住房保障、历史活化、产业转型、社区发展六方面的发展策略，逐步解决现状突出问题，满足人民日益增长的美好生活需要。
4、合理确定城中村保留规模
目标引领和底线约束相结合，通过协调城市更新、土地整备、棚户区改造等多种存量发展需求，进行高、中、低三种方案模拟，并结合项目改造经济可行性校核，在众多争议和博弈的基础上取得了统一认识，最终确定55平方公里的城中村保留规模。
5、协同开展综合整治分区划定工作
针对分区划定涉及利益巨大且相关群体广泛的特征，通过市、区政府多轮沟通协调以及竭力争取多方力量支持等方式，在多轮博弈中明确了全市统一的分区划定规则。再通过市、区、街道、社区等多级联动，并与村相关利益主体代表进行充分沟通，协同开展了全市综合整治分区划定工作。从分区开始划定到最终定稿，前后耗时达一年半。
6、明确刚弹结合的分区管理要求
刚性方面，明确划入分区的城中村不得进行大拆大建，引导进行以综合整治为主的有机更新。弹性方面，制定了以占补平衡和总规模不减少为前提的年度调整机制，要求年度调整不超10%，规划期内总调整不超30%。
7、建立城中村有机更新实施机制
以消除城中村安全隐患、改善居住环境和配套服务为前提，提出了鼓励综合整治的扶持政策，明确了城中村综合整治更新从计划、规划到实施的管理程序，构建了政府、市场和股份合作公司等多元化主体参与的利益共享机制。
四、创新特色
1、扭转了城中村改造的目标导向
规划立足城市发展战略高度，提出城中村改造从“全面铺开”向“有促有控”、由“拆建为主”向“多措并举”的目标导向转变，并划定综合整治分区，保障实施。
2、创新应用了现状调研新技术
现状调查借助“无人机航摄收集现状数据+数字模型处理+自动生成三维空间模型”的新技术手段，最直观辅助城中村三维浏览，以及用地和建筑数据校核、人车流动特征分析和安全隐患判断，为分区划定和规划编制提供决策支持。
3、构建了多元的城中村有机更新实施路径
基于城中村现状基础条件、资源优势、人文特色，分类运用综合治理、增加辅助性公用设施、改变现状建筑功能、允许局部拆建等实施手段，采用多方参与的实施模式，深入解决城中村综合整治重点难点问题，形成城中村综合整治3.0新模式，为城中村有机更新提供了多元的路径选择。
4、探索了城中村2.5容积率的拆除重建红线
以170个已批规划的城中村拆除重建项目为对象，构建净拆建比与更新单元规模的回归模型。结合密度分区居住用地容积率上限约束，反向推导得出容积率2.5以上的城中村拆除重建项目经济不可行，为城中村综合整治分区划定提供了核心技术支持。
五、实施效果
1、规划获得市政府批复，被市民称为“保卫城中村的规划”
上百家媒体对规划进行报道，众多专家纷纷解读，引起社会广泛讨论，最终获得了专家、学者和公众的一致认可。
2、分区管控已纳入《更新条例》等立法内容
本规划提出的分区管控要求已纳入《深圳经济特区更新条例》，从立法层面保障了分区管控目标的实施。
3、规划成为更新计划及五年规划审批的直接依据
以本规划为依据，各区共完成20个城中村更新计划审批，全部位于综合整治分区范围以外。
本规划已指导《深圳市城市更新“十三五”规划中期调整》，并将传导至《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》，实现城中村发展的预期管理。
4、指导了城中村有机更新试点开展
在本规划指导下，南头古城、观澜古墟、南澳墟镇、大鹏所城等城中村有机更新项目试点已顺利开展。
5、推动了全市城中村综合整治工作
在本规划的指导下，截至2019年6月，全市已完成710个城中村的综合整治任务。
城中村由大拆大建转向有机更新，是深圳面向新的历史时点做出的重大抉择和战略转型，也是对习近平总书记“不急功近利，不大拆大建”讲话精神的积极回应，在全国具有重大的示范引领作用。